不動産ファンドにおけるアクイジションの仕事内容

こんにちは、不動産小僧です。
不動産ファンドに勤務していました。

先日に下記のツイートをしました。

アクイジションの仕事内容 ①ソーシング ②デューデリジェンス ③ドキュメンテーション ④クロージング

今回は、ぼくの経験から「不動産ファンドにおけるアクイジションの仕事内容について」というツイートを深掘りします。

ソーシング

まずは、ソーシング。

ソーシングは、投資対象とする不動産を調達する業務です。
事前に仲介会社に立地、規模、用途(オフィス・レジ等)などの要望を出しておいて、仲介会社からの紹介を待ちます。

このとき、投資家のニーズに合わせて、物件の調達をすることになるので、事前のマーケティングが必要になってきます。

ソーシングは人脈がモノを言う職種なので、年齢層が高めの人、投資運用部長などが担当することが多いです。

デューデリジェンス

デューデリジェンスは、ソーシングで調達してきた不動産を精査する業務です。

仲介会社から物件が紹介されてきたら、まずは社内で共有し、大まかにGOかNOか判断します。

そして、GOとなった物件について、社内のデューデリジェンス担当者がプライシングをすることになります。

プライシングとは、社内の投資運用ルール(※)に基づいて、買値を決めることです。
買値が決まったところで、社内のデューデリジェンスは終わりますが、その後は、外部鑑定業者、ER作成業者、マーケットレポート作成業者にデューデリジェンスを外注します。

(※)投資運用ルール
IRR、保有期間、スプレッドなどの基準

ドキュメンテーション

ドキュキュメンテーションは、物件に関わる関係者と各種契約書の内容について詰めていく業務です。

ドキュメンテーションによってできあがった各書類は、ファイナンス(※)の期日までに、レンダー(銀行、信託銀行、リース会社、保険会社、証券会社など)に提出する必要があります。

レンダーとは、取得する不動産に融資してくれる金融機関のことですが、当然ですが、レンダーは、欠陥のある物件に融資することはしません。

ドキュメンテーションは、物件の欠陥をクリーンにするための手続なので、例えば、境界確認書、保険金請求権質権設定契約書など細かい書類まで要求されます。

このドキュメンテーション中は、深夜残業になることもザラにあります。

クロージング

クロージングは、ドキュメンテーションによって、事前合意した各種契約書について、押印する業務です。

オリジネーター(売主)、レンダー、司法書士などが立ち会います。

最終的に、所有権移転登記、抵当権設定登記などを済ませて、ようやく物件を取得することになります。

まとめ

不動産ファンドのアクイジションの仕事内容について簡単に説明しました。

なお、ビークルセットアップ、実査など少し省いてしまいましたが、大まかな流れを理解してもらえると嬉しいです。

アクイジションの仕事内容は多岐にわたりますが、一通り覚えてしまうと、とても楽しい仕事になります。

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