初任給50万円の日本商業開発はブラックなのか?

初任給50万円、住宅補助10万円、初年度の年収600万円を超える企業が存在するのを知っていますか?

 

それが日本にたった1社だけ存在します!

大阪市中央区に本社を置く日本商業開発です。

 

大学を卒業したての若者に、こんなに多額の給料を払うなんてブラックなんじゃないの?という疑問がネット上に散見されます。

 

口コミも少なく、優良な情報もなかったため、その真相を解明していきます!

 

※掲載データは2017年3月期の有価証券報告書によります。

1.ビジネスモデル

日本商業開発は2000年に設立された比較的若い会社です。

 

松岡哲也社長を含め、役員は兼松商事のグループ会社である兼松都市開発出身の方が多いです。

 

収益の柱となる事業は、日本商業開発の代名詞ともいえる底地ビジネスです。

 

底地とは、不動産鑑定評価基準によれば、「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権」となっています。

 

要するに、土地の上に借地権がついていれば、その土地はただの土地ではなく、底地という名前に変わるだけの話です。

 

そして、土地の所有者を地主というため、この底地ビジネスはJINUSHIビジネスと称されているのです。

 

では、底地について理解したところで、ビジネスモデルを見ていきましょう。

ビジネスモデルはこうです。

 

①スーパーやコンビニなどの商業店舗が出店したくなるような土地をみつける
②彼らにその土地へ出店する意思があるか否かの確認を得た上で事業用定期借地権設定契約を締結する(この時点では予約契約)
③土地を購入しテナントとなるスーパーやコンビニ側の負担で建物を建ててもらい地代収入を確保する(ここで本契約)
④魅力的なテナントと十分な地代収入を確保し底地の価値を高めた上で、土地取得前からあらかじめその土地の購入意思の確認を得ていたファンドへ売却し土地取得費を回収する

どうですか??すごいビジネスですよね。。。

 

不動産投資で最も重要な部分と言えるテナントの信用力出口戦略(売却先の確保)を土地の取得前から決定しており、不動産投資の理想ともいえる非常にリスクの低いビジネスなんです。

 

主な売却先は、

地主プライベートリート投資法人(日本商業開発が運用する私募リート)

ケネディクス商業リート投資法人(ケネディクスが運用する上場リート)

興銀リース株式会社

エムジーリース株式会社、となっています。 

2.地代って安いのに投資対象になるの?

土地は建物と違い、滅失するという災害リスクもなければ、維持管理の手間もかからず、土地を貸すことは建物を貸すことよりも想定的にリスクが低くなるのです。

 

リスクの低い土地を貸したところで、当然期待できるほどの見返りは得られず(収益性が低い)、底地は従来から積極的な投資対象とはされませんでした

 

しかし、平成4年に定期借地権制度が導入されたことにより、これまでの底地の概念がくつがえされたのです。

 

そして、これまで見向きもされなかった底地が投資対象として注目されるようになってきました。

 

そこで、いち早くこの定期借地権制度をビジネスに発展させたのが松岡哲也社長率いる日本商業開発だったのです。

 

余談ですが、松岡社長は日本商業開発の株式35%を保有する筆頭株主です。(すごい(゚o゚;;)

3.事業用定期借地権付底地の魅力

定期借地権についてもっと知りたいという方がいれば、「定期借地権」と入力して画像検索でもすればgoogle先生が漏れなく教えてくれますので、そちらを参考にしてください(手抜きすんなよ笑)

 

日本商業開発は、定期借地権のなかでも事業用定期借地権しか取り扱いません。

 

近年では、1.で述べたように、スーパーやコンビニのほか、ショッピングセンターやガソリンスタンドなどのロードサイド店舗を中心に事業用定期借地権が設定される事例が多くなっています。

 

そして、この事業用定期借地権の付着した底地の魅力は計り知れないのです。

 

①全ての種類の借地権のなかで契約期間がいちばん短い:最低契約期間を10年と設定することができるため、普通借地権の30年や、一般定期借地権の50年よりも短く、相対的に流動性が高まりビジネスに適している。
②地代の減額・増額がなされない:契約期間中は著しい経済事情の変化(土地の税金が地代とほぼ変わらないという水準まで下落した場合など)がない限り、地代の改定はできないという契約が多く、地代下落リスクを排除できる。(もちろん、増額もできません)
③空室率がゼロ(稼働率100%):契約期間中の解約は原則として禁止されているので空室の心配もない(解約された場合、残りの期間の地代がペナルティとして発生)。
④契約の更新がなく契約が満了すれば更地として返還される:契約の更新がないため確定的に退去してもらえ、しかも、最終的には更地となって戻ってくるため、今後の投資戦略が立てやすい

主なものとしては、この4つがあげられます。

 

なお、④については、更地として返還されずとも、再契約によって引き続き投資商品として運用もしくは売却される場合もあります。

 

そして、底地の価格は、地代収入から土地の税金を差し引いた金額を、契約期間にわたってDCF法で現在価値に割り戻してやると出てくるのだが、これが推定更地価格の9割を超えることもザラにあるのです。

 

相続税路線価による底地割合(≒1-借地権割合)が最大でも7割ですので、更地価格の9割という水準は従来では考えられない世界なのです。

 

このように事業用定期借地権付底地には、投資対象となるべき理由が多数あったのです。

4.高年収の理由

ここまで読まれてきたからにはお分かりだと思いますが、日本商業開発の給料が高い理由は、フロー型のビジネスを究極にリスクを抑えて実現できるからです。しかも少人数で。

 

日本商業開発は、1.述べたとおり最終的には底地をファンドへ売却します。

 

つまり、当初から販売目的で土地を購入しているので、会計上では販売用不動産(棚卸資産)として底地を持っていることとなります。

 

棚卸資産の販売による収入はフロー型のキャッシュ・フローですから、収益が安定しないというリスクがありますが、JINUSHIビジネスがこれに当たらないということは既出のとおりです。

 

また、JINUSHIビジネスは非常にリスクが低いため、銀行が惜しみなく融資をするのです(当初は銀行にビジネスモデルを理解してもらえず融資に苦しんだそうです)。

 

そのため銀行から多くの借り入れを実現することができ、非常に高いレバレッジを効かせた高額な取引が可能となります。

 

そして、26,614百万円の売上高を従業員27名で生み出していくのですから、高年収の理由も納得できますよね。

5.結論

ここまでくれば、日本商業開発が非常に堅実なビジネスを行なっていることを理解していただけたでしょう。

 

当然、初任給50万円も貰えるなんてなんか怪しい、ブラック企業だ!などの声は全くのデタラメであることがわかります。

 

松岡社長は兼松都市開発時代にリストラ経験があり、自らが辛いをしているだけに社員にも同じような経験をさせたくないという思いもあると思います。

 

そして、残業時間も少なく、ほぼ全ての社員が定時に帰るというのですから(公式サイトより)、むしろ生粋のホワイト企業なのかもしれません。

 

非常に魅力的な会社ですね。

 

以上、日本商業開発について調べてみました!!

 

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